Copropriétés : impossible à rénover ?

  • Pratiquer le Design Énergétique
  • 23 Novembre 2021
  • Aucun commentaire

D’aussi loin que je me souvienne, j’ai toujours entendu des phrases de ce genre : « La rénovation énergétique des copropriétés, c’est le plus difficile des challenges ». J’ai aussi croisé des dizaines de professionnel.les courageux.se, parfois un peu désabusé.e.s, ayant passé des mois ou des années à tâcher de convaincre des AG de copro d’engager des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Sur la page d'accueil du MOOC que l'ADEME consacre au sujet, on trouve cette phrase qui résume plutôt bien le sujet : 

Les prises de décisions ressemblent parfois à un parcours du combattant, même pour des choses relativement banales. Ainsi, mettre en place un projet structurant, qui transformel’immeuble et le fait entrer dans une ère moderne où confort rime avec efficacité énergétiqueest un vrai défi à relever.

J’ai même été un temps impliqué dans l’un des importants mécanismes mis en place par les autorités et généreusement financés, pour s’attaquer au sujet et « massifier la rénovation des copropriétés ».

J’en suis sorti assez rapidement pour une raison qui m’avait semblé claire à l’époque : je participais au dispositif parce que j’avais compris qu’il s’agissait de « faire des économies d’énergie ». Soit. Belle idée, champ vaste à défricher.

Rapidement pourtant, j’ai cru comprendre, et me le suis fait confirmer, que l’intention était en réalité de « faire des travaux ». Il m’a alors semblé que le sujet était tout différent, et confondait les moyens et les objectifs.
Comme « faire des travaux » n’a jamais été mon but, je suis rentré chez moi…

Mais quelque chose me tarabustait. Vous savez, comme dans les séries policières, quand le héros (oui, c’est moi…) dit à sa collègue « Tu vois Cindy... quelque chose me gène dans la scène de crime... mais je ne mets pas le doigt dessus... grrrr ».
Et puis un jour, il se réveille en pleine nuit (c’est toujours moi…), et appelle Cindy en pleine nuit. Et alors on sait que c’est le meilleur ami de la victime qui a fait le coup, mais ça n’a rien à voir avec les copropriétés.

Machine à écrire d'inspecteur, avec écrit "investigation" dessus

Bref, donc, plus de deux ans plus tard, une explication est m'est arrivée, après avoir réfléchi à l’une des plus emblématiques copropriétés de France. Une explication simple : on ne peut pas faire de « rénovation énergétique des copropriétés ». En tous cas, c'est un pari mal engagé parce que le problème est mal posé.
Et je m’en vais vous expliquer pourquoi.

(et oui, je sais qu'il existe de nombreux exemples de "rénovations de copropriétés", parfois même bien menées... Bon, lisez, et reparlons-en à la fin, OK ?)

Détour vers l'habitat partagé

Mes aventures personnelles m’ont amenées à fréquenter un temps (euphémisme…) le monde de l’habitat partagé. Installé dans un lieu assez réputé et impliqué sur le sujet, j’ai vu passer beaucoup, beaucoup de projets très divers. Ça s'est toujours prolongé à travers Incub’. Que ce soit par nos activités dans le financement participatif ou pour la conception de bâtiments, il y a toujours eu assez naturellement pas mal de projets collectifs passant par chez nous.
Et ainsi, j’ai élaboré ma propre grille de lecture, plutôt artisanale, de ce genre de projet. Elle repose sur un principe simple qui, avec le recul, peut tout à fait se rapprocher du Cercle d’Or de Simon Sinek.


J’ai donc longtemps pensé que, pour qu’un projet d’habitat collectif existe et soit viable, il lui fallait élaborer trois composantes :

  • Un « esprit commun », qu’on peut appeler une vision, souvent exprimée dans une charte. C’est la « chose commune », le motif du vivre-ensemble, un idéal commun qui doit s’incarner et s’exprimer dans le projet.
  • Un fonctionnement juridico-économique, qui prend souvent la forme d’une personne morale porteuse de l’esprit commun. C’est par exemple une SCI, dotée de son modèle économique, avec ses revenus et ses dépenses.
  • Une incarnation physique. Dans le cas des habitats partagés, c’est bien souvent le bâtiment qui accueille le groupe.

Depuis que j’utilise cette grille, j’ai souvent pu observer des groupes ou des personnes correspondant à deux archétypes :

  • Ceux qui commençaient par l’angle physique. Ceux-là voulaient avant tout un bâtiment, un lieu. Quand ils l’avaient trouvé, il tâchaient d'imaginer, parfois dans l'urgence, une structure juridique (une SCI, une SCIA, une association, etc.). Et c’est dans cette construction que se bâtissait, un peu au fil du temps, l’esprit commun. Ces projets là, je les voyais souvent échouer, trainer, ou fabriquer beaucoup de frustration et parfois de souffrance…
  • Ceux qui commençaient par l’esprit commun. Typiquement, un groupe d’amis de longue date ou une association. Ils sont habitués a gérer quelques bien en commun, une cagnotte… Et un jour, il trouvaient un lieu où il est naturel de s’installer… Ces projets-là, bien souvent, se passaient  de manière plus fluide et légère.

Bien sûr, de multiples nuances sont possibles, et ce n’est pas le sujet de les aborder ici.

Les trois piliers de tout projet


Ce modèle que j’utilisais pour regarder les projets d’habitat partagé a pris une autre dimension le jour où je me suis rendu compte que je pouvais l’appliquer à quasiment tous les projets dotés d’une dimension collective.
Et le déclic m’est venu d’avoir retrouvé un mail ancien échangé avec un ami expert en copropriétés qui m’avait invité à une rencontre comme observateur. Je lui disais ceci, en 2019,, à propos de l’usage du mot « copropriété » :

"Selon les formulations et les orateurs, il signifie :
« le bâtiment » (quand on dit « rénover la copro »),
le collectif informel des habitants (« motiver la copro »),
la structure juridique porteuse et propriétaire du bâtiments (« la copro a signé »),
et probablement d’autres choses…
Ce flou me semble cacher quelque chose de fondamental, comme si ce n’était pas le bon niveau de réflexion… Comme si ce mot générique m’empêchait d’être précis sur l’objet dont on parle. C’est vraiment le sentiment avec lequel je sors : je ne sais pas si ces « copros » ont une réalité… et si oui, laquelle elle est.
Quel est le niveau auquel on entend agir / intervenir ? "


J’ai été frappé de retrouver, dans cette observation, les trois dimensions de « mes » habitats partagés. Et le fait que le même mot puisse désigner des choses aussi différentes ne pouvait, je crois, être un hasard. Je tenais là une clé : le modèle à trois pilier s’exprime également dans les copropriétés.

 

Le principe d’inclusion

Faisons un nouveau détour pour comprendre pourquoi cette application du "modèle des trois piliers" implique que « rénover une copropriété » soit un projet hasardeux dès l’origine.
Nous avons vu que l’enchainement le plus logique est celui-ci :

Cette logique « descendante » repose en fait sur une inclusion, un mécanisme de poupées russes. Prenons l’exemple de l’association negaWatt. On pourrait regarder la « galaxie negaWatt » de la manière suivante - cette vision n'engage que moi :

Le point clé de ce principe d’inclusion est celui-ci : pour agir sur un objet physique, il faut que cet objet soit entièrement inclus dans l’échelon supérieur. Et c’est là que la copropriété, en tant que structure juridique, empêche, par son organisation même, la rénovation énergétique des copropriétés en tant que bâtiments…

Rénover les copropriétés : un mythe ?

C’est, au final, assez simple à comprendre. La base d’un bâtiment à faible consommation énergétique, c’est :

  • Une enveloppe fortement isolée : les parois opaques et vitrées)
  • Une enveloppe étanche à l’air : ce qu'on appelle "enveloppe aéraulique", qui coïncide souvent avec la précédente... mais pas toujours.
  • Des systèmes communs efficaces : chaufferie, réseau de distribution d'eau chaude sanitaire, émetteurs de chauffage, gaines de ventilation, etc.

Ça, c’est la base.

Question, maintenant : existe-t-il une structure juridico-économique qui ait la maîtrise de ces composants ? Voyons voir :

  • Enveloppe extérieure : non. La copropriété « possède » uniquement les parois extérieures opaques, pas les menuiseries ou les murs rideaux.
  • Enveloppe aéraulique : non. La copropriété n’a pas moyen d’agir sur l’étanchéité des jonctions entre menuiseries et murs
  • Systèmes communs : oui et non, ça dépend. Dans le pire des cas, les équipements communs se réduisent à des ascenseurs et des éclairages de parties communes. Dans d’autres cas, il y a une ventilation commune, mais la copropriété n’a pas accès aux bouches dans les appartements. Pour l'eau chaude, idem, on trouve de tout, du plus individuel au plus collectif.

Donc, la copropriété n’a pas accès à la totalité des composantes qui permettent de réaliser un bâtiment performant.

Et quand bien même elle le pourrait, encore faudrait-il que cette structure juridico-économique ait une « vision commune » sur le sujet. C’est d'ailleurs bien à ce niveau, celui de la vision, que travaillent la plupart des acteurs qui souhaitent « motiver les copropriétaires » : tâcher de mettre une volonté commune de performance énergétique là où il n’y en a pas.
Car dans le fond, ce qu’on appelle un « habitat collectif » se résume, dans l’immense majorité des cas, à un empilement d’habitats individuels. Quelle publicité de promoteur vous vante les espaces collectifs et la vie commune riche ? Non, on vend de l’individuel, du privatif, de l’insonorisé, du "vous ne verrez jamais vos voisins".
Si on fait un schéma correct du « projet » incarné dans le bâtiment d’une copropriété, on n’obtient pas une inclusion, mais une juxtaposition. Et cette juxtaposition est un frein majeur à la performance énergétique de l’entité physique « bâtiment ».

Partant d’un tel modèle, dans lequel le voisin subi est avant tout un concurrent, tâcher d’introduire une dose de projet commun est effectivement l’un des plus grands challenges qui soit…
Ce n’est bien sûr ni impossible, ni inutile : c’est juste… aussi compliqué que possible, parce que le contexte de départ crée les pires conditions imaginables.

Rénover les copros pour (enfin) rénover les copropriétés ?

Rêvons un peu…

Ou du moins, tirons les fils logiques, en nous demandant ce qu’il faudrait pour la rénovation énergétique des bâtiments aujourd’hui.

Nous avons vu que la rénovation énergétique du bâtiment ne devient vraiment envisageable que si les composantes concernées sont toutes dans le périmètre d’action de l’entité juridico-économique.

Soit.

Cela signifierait donc que le plus court chemin serait de modifier le périmètre de la copropriété, pour y inclure ce qui a trait à la performance énergétique.

Dans la version la plus simple, cela pourrait ne concerner que les besoins énergétiques, c’est à dire ce qui a trait à l’enveloppe.

Concrètement : faire entrer dans le champ de la copropriété l’ensemble des huisseries, ce qui permet d’en maîtriser à la fois la performance et l’étanchéité. Cela permettrait d’avoir une approche cohérente de l’amélioration de l’enveloppe, d’éviter ces cas où l’on s’écharpe sur quelques m2 d’isolation de plancher bas alors qu’on n’a pas la main sur les centaines de m2 de menuiseries.

 

Façade d'immeuble avec des fenêtres

 

Au niveau supérieur, en suivant la logique énergétique, la possibilité de performance impliquerait de faire entrer dans le périmètre de la copropriété les équipements fournissant des services énergétiques, c’est à dire :

  • Les systèmes de ventilation dans leur ensemble : c’est assez courant, déjà… mais également souvent mal maîtrisés et/ou mal maintenus, en particulier pour les parties de système à l'intérieur des logements
  • Les systèmes de chauffage dans leur ensemble : de la production à la distribution en passant par la régulation
  • Les systèmes de production et distribution d’eau chaude

En réalité, cela revient « simplement » à faire coïncider le périmètre de la propriété avec le périmètre énergétique, et de remettre l’ensemble des services énergétiques de l’habitat dans le périmètre commun.

Cette évolution du périmètre (et du statut) de la copropriété la fait bouger de simple gestionnaire de services de desserte d’espaces individuels à un service plus fondamental : fournisseur de services énergétiques.

C'est difficile ? Probablement. Dans bien des domaines, on passe beaucoup d'énergie à lutter contre des symptômes parce qu'il semble "trop difficile" de s'attaquer aux raisons structurelles des maux. 

Nous vivons à une époque où l'ampleur des enjeux et l'urgence pourrait inviter à re-poser le problème. Après tout, si ça rame depuis 20 ans, pourquoi est-ce que ca marcherait mieux pour les 20 ans à venir sans changer les règles du jeu ?